איך שינוי ייעוד הקרקע משפיע על אפשרויות התכנון והבנייה?

השקעה בנדל"ן דורשת ידע רב-תחומי, ניסיון עשיר, עין טובה, היכרות עם השוק בזמן אמת, ולפעמים גם קשרים. אבל בסופו של דבר, כמו בכל דבר בחיים האלו, אנחנו צריכים לא מעט מזל שילווה את הידע והניסיון שלנו. הפרספקטיבה נשארת אחת – 

"עשו כמיטב יכולתכם, בלי להיאחז לתוצאות, שכן הן לא רק בידיכם!" 

אתם, כיזמי נדל"ן, חייבים תמיד לדחוף קדימה במלוא המרץ, תוך היעזרות במומחים המובילים ואנשי המקצוע הטובים ביותר. לאחר מכן יש גורמים שאינם בשליטתנו, וסיטואציות מיוחדות ושוות במיוחד כמו שינוי ייעוד הקרקע לטובתכם.

כיצד שינוי הייעוד מקפיץ את ערך הנדל"ן באזור?

כמי שנמצא בשוק הנדל"ן בוודאי שמעתם ונתקלתם לא מעט בפרסומות ובהצעות לרכישת קרקעות לפני שינוי ייעוד הקרקע. הרעיון הוא תמיד זהה – מדובר בקרקעות שנועדו להשבחה, קרקעות אשר מוגדרות כעת בצורה א' ונראה כי בקרוב, או בעתיד כלשהו, יוגדרו בצורה ב'. אולי הדוגמא הנפוצה ביותר הינה קרקעות חקלאיות סביב ישובים קיימים, ואף בגבולותיהן של ערים גדולות, קרקעות שהיזם מקווה וצופה כי ייעודן ישתנה בתוכניות הרשמיות והן תהפוכנה לקרקעות למגורים.

כאשר קרקע עוברת מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ערכה נוסק בין לילה. מדובר בהצלחות מהסוג שקוראים עליו בעיתון, מהסוג שמשנה את החיים לברי-המזל שאכן רכשו או ירשו את הקרקע בזול כקרקע חקלאית (או כל קרקע אחרת), וכעת נהנים מפירות ההשבחה.

בין אם אתם מתכוונים לבנות ולפתח או למכור לחברה שתפתח (או ליזם אחר), הערך של הקרקע שלכם, במידה ושינוי הייעוד היה לטובתכם כמובן, יכול להיות גבוה מכפי שדמיינתם.

האם אתם יכולים לבצע שינוי בייעוד הקרקע?

ייעוד של קרקע זו או אחרת הוא לא דין משמיים. מדובר בהחלטות אנוש שנלקחו בזמן מסוים ועם פרספקטיבה מסוימת. שינויים רבים בחיים, בדמוגרפיה, בסביבה וכיו"ב יכולים להוות עילה מוצדקת לשינוי זה או אחר בתוכנית בניין עיר, מה שמוכר בשם תב"ע.

במידה ותוכלו, לבדכם (עם חברה מקצועית כמובן) או כקבוצה של בעלי עניין, להוכיח כי השינוי שאתם מבקשים מוצדק, חיובי, ואולי אפילו הכרחי, ובטח כזה שתורם לתנועת הפיתוח הכללית ברוח התקופה, קיים סיכוי סביר מאוד שתוכלו להוביל לשינוי בתב"ע באזור, ולהקפיץ במו ידיכם את ערך הקרקע שלכם בצורה דרסטית.

בקשות לשינוי בייעוד הקרקע יכולות לטעון כי:

• תכנון העבר אינו תואם את הצרכים הנוכחיים באזור, וזאת על רקע שינויים שהתרחשו לאורך השנים
• יש צורך אמיתי וברור בהגדלת כמות יחידות הדיור באזור המדובר על רקע גידול האוכלוסייה, למשל
• ישנה דרך נאותה יותר לנצל את הקרקעות המדוברות, וכי שינוי התב"ע יאפשר שימוש נאור יותר בשטח

באתר https://www.ipac.co.il תמצאו מדריך מלא ומקיף המציג את כל הידע הנדרש לגבי שינוי בייעוד הקרקע שלכם.